गुरुवारी झालेल्या जीएसटी दर सुसूत्रीकरणावरील मंत्रिगटाच्या (जीओएम) एका महत्त्वाच्या बैठकीत राज्यांनी स्लॅबची संख्या दोन – ५% आणि १८% पर्यंत कमी करून अप्रत्यक्ष कर प्रणाली सुलभ करण्याच्या केंद्राच्या प्रस्तावाला मान्यता दिली. बिहारचे उपमुख्यमंत्री सम्राट चौधरी यांच्या अध्यक्षतेखालील सहा सदस्यीय समितीने असेही मान्य केले की निवडक पाप वस्तूंवर ४०% जास्त कर कायम राहील, ज्यामध्ये लक्झरी कार देखील समाविष्ट केल्या जातील. अधिकाऱ्यांनी सांगितले की दिवाळीपर्यंत नवीन चौकट लागू केली जाऊ शकते, ज्यामुळे अनुपालन सुलभ होण्याची अपेक्षा आहे परंतु रिअल इस्टेटसारख्या महत्त्वाच्या क्षेत्रांवर त्याचा परिणाम कसा होईल याबद्दल प्रश्नचिन्ह उपस्थित होते.
सध्या, बांधकाम निविष्ठांवर मोठ्या प्रमाणात बदलणाऱ्या जीएसटी दरांमुळे रिअल इस्टेट प्रकल्पांवर परिणाम होतो – सिमेंट आणि रंगावर २८%, स्टील, टाइल्स आणि सॅनिटरीवेअरवर १८%. ही असमान रचना थेट प्रकल्प खर्च आणि घरांच्या किमतींवर परिणाम करते. विश्लेषकांचा असा युक्तिवाद आहे की हे दर एकत्रित केल्याने विकासकांचा खर्च लक्षणीयरीत्या कमी होऊ शकतो.
अॅनारॉक विश्लेषणानुसार, सध्या फक्त १% दराने कर आकारला जाणारा परवडणारा घरांचा तात्काळ बदल फारसा होणार नाही. तथापि, जर इनपुट कर क्रेडिट्स (आयटीसी) पुनर्संचयित केले गेले तर घरांच्या किमती २-४% ने कमी होऊ शकतात. मध्यम श्रेणीत, ५% वरून ३% पर्यंत कमी केल्याने खर्च २-३% ने कमी होऊ शकतो.
जेनिका व्हेंचर्सचे संस्थापक आणि सीईओ अभिषेक राज म्हणाले की, सुधारणा पूर्वीच्या जीएसटी-चालित नफ्यावर आधारित असू शकतात. “२०१९ मध्ये आयटीसीशिवाय निवासी जीएसटीमध्ये १२% वरून ५% पर्यंत आयटीसीशिवाय कपात केल्याने बांधकामाधीन प्रकल्पांमध्ये खरेदीदारांचा विश्वास वाढला,” असे त्यांनी नमूद केले. “पण आयटीसीशिवाय, मध्यमवर्गीय वर्चस्व असलेल्या बाजारपेठेत दीर्घकालीन परवडणारी क्षमता कठीण राहते.”
अलिकडच्या वर्षांत बांधकाम खर्चात वाढ झाली आहे. २०१९ ते २०२४ दरम्यान, ते जवळजवळ ४०% वाढले आहेत, ज्यामध्ये फक्त तीन वर्षांत २७.३% वाढ झाली आहे. टियर-१ शहरांमध्ये ग्रेड ए प्रकल्पाचा खर्च २०२१ मध्ये प्रति चौरस फूट २,२०० रुपयांवरून २०२४ मध्ये २,८०० रुपयांपर्यंत वाढला आहे. या परिस्थितीत, सिमेंट आणि स्टीलसारख्या मुख्य साहित्यांवरील कर सवलत काही प्रमाणात दिलासा देऊ शकते.
टीआरजी ग्रुपचे व्यवस्थापकीय संचालक पवन शर्मा म्हणाले की, परवडणारी क्षमता ही एक कठीण समस्या आहे. “सोप्या कर दरांमुळे अधिक घरमालकीला प्रोत्साहन मिळाले आहे, विशेषतः परवडणाऱ्या घरांमध्ये. परंतु आयटीसी मागे घेतल्याने प्रकल्पाच्या बजेटवर भार पडतो – विशेषतः सिमेंट आणि स्टीलसारख्या साहित्यांसह. कालांतराने, हे खर्च अपरिहार्यपणे खरेदीदारांपर्यंत पोहोचतात.” शर्मा पुढे म्हणाले की, आंशिक आयटीसी पुनर्संचयित केल्याने खरेदीदार बचत आणि विकासक व्यवहार्यता यांच्यातील संतुलन बिघडू शकते.
सरलीकृत प्रणाली सर्व श्रेणींना समान लाभ देऊ शकत नाही. प्रीमियम साहित्यांवर जास्त अवलंबून असलेल्या लक्झरी गृहनिर्माण प्रकल्पांना प्रस्तावित ४०% स्लॅबमध्ये हलवल्यास जास्त खर्च येण्याचा धोका आहे.
एआयएल डेव्हलपरचे अध्यक्ष आणि व्यवस्थापकीय संचालक संदीप अग्रवाल यांनी एकूण सुधारणांचे स्वागत केले परंतु सावधगिरी बाळगली. “सिमेंट आणि स्टीलला १८% च्या श्रेणीत आणल्याने खर्च कमी होण्यास मदत होईल. जर याचा परिणाम करांच्या ओझ्यांमध्ये १०-२०% घट झाला, तर महानगरे आणि टियर-२ बाजारपेठांमध्ये किंमती सुधारतील. परंतु लक्झरी गृहनिर्माणासाठी, फिटिंग्ज आणि फिनिशिंगवरील ४०% दर हानी पोहोचवू शकतो,” असे ते म्हणाले.
उत्तर गोवासारख्या बाजारपेठांमध्ये, जिथे जीवनशैलीच्या घरांची मागणी वाढत आहे, तेथे सरलीकृत जीएसटी स्लॅब अजूनही पारदर्शकतेला प्रोत्साहन देऊ शकतात आणि औपचारिक गुंतवणूक आकर्षित करू शकतात, असे अग्रवाल यांनी सांगितले.
एलिटप्रो इन्फ्राचे संस्थापक आणि संचालक वीरेन मेहता यांनी गुडगाव आणि दिल्ली-एनसीआरमध्ये समान जोखीम दर्शविली. “लक्झरी प्रकल्प उच्च दर्जाच्या फिटिंग्ज आणि आयात केलेल्या साहित्यावर अवलंबून असतात. जर हे ४०% स्लॅबमध्ये आले तर खर्च झपाट्याने वाढतील, ज्यामुळे सल्लागारांना किमती वाढवाव्या लागतील किंवा तोटा सहन करावा लागेल,” असे त्यांनी स्पष्ट केले. तथापि, मेहता यांचा असा विश्वास आहे की एनसीआरच्या लक्झरी गृहनिर्माण बाजारपेठेतील मजबूत मागणी उच्च इनपुट कर असूनही वाढीला पाठिंबा देत राहू शकते.
दोन-स्तरीय जीएसटी प्रणाली स्पष्टता आणि सुलभ अनुपालनाचे आश्वासन देते, परंतु आयटीसीचा अभाव विकासकांसाठी एक अडचण आहे. ते पुनर्संचयित केल्याने कमी केलेल्या दरांचे फायदे वाढू शकतात, विशेषतः मध्यम उत्पन्न गटातील गृहनिर्माण क्षेत्रात. तथापि, लक्झरी प्रकल्पांसाठी, ४०% स्लॅब आधीच स्पर्धात्मक बाजारपेठेत किंमत धोरणांना गुंतागुंतीचा बनवू शकतो.
क्षितिजावर उत्सवाच्या हंगामाची अंमलबजावणी सुरू झाल्यामुळे, उद्योग नेते, खरेदीदार आणि धोरणकर्ते बारकाईने लक्ष ठेवतील. जीएसटी सुधारणा केवळ बांधकाम खर्चच नव्हे तर भारताच्या गृहनिर्माण बाजारपेठेचे भविष्य देखील बदलू शकते – परवडणाऱ्या घरांपासून ते उच्च दर्जाच्या लक्झरी विकासापर्यंत.